LEFT SIDEBAR PAGE

Жить – хорошо, а хорошо жить еще лучше! Эта фраза из фильма знакома многим. Если ее дополнить вопросами: «Где? С кем? Как?» Каждый по-своему ответит на этот вопрос. У многих ответ будет прямо или косвенно связан с решением жилищной проблемой.

Один из вариантов быстрого решения этого вопроса - это снять квартиру. Большинство из нас сталкиваются с ситуациями, когда приходится снимать квартиру или комнату. Как правило, квартиры снимают молодожены, желающие жить отдельно от родителей, студенты, граждане приехавшие в другой город на работу. Самое главное в этом деле не остаться у разбитого корыта, как нанимателю, так и наймодателю.

Очень часто найм жилья называют арендой, это не совсем правильно. Найм является одним из видов аренды. Договор найма существует исключительно в жилищной сфере и заключается только в случаях когда, нанимателем жилья является физическое лицо. Гражданским законодательством предусмотрены два вида найма жилья, а именно социальный найм и найм. По договору социального найма гражданам предоставляются жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде. Тема нашей статьи посвящена второму виду, а именно сдаче в наем жилья. Хотелось бы отметить, что договор найма заключается на срок не более пяти лет. Однако существует и краткосрочный наем, т.е. договор найма заключенный на срок до одного года. Мы не случайно обращаем ваше внимание на этот срок. При краткосрочном найме не применяются некоторые статьи ГК РФ, в том числе статья 684 ГК РФ, предоставляющая нанимателю преимущественное право на заключение договора найма на новый срок. Если подходить к решению этого вопроса с позиции наймодателя, то ему выгодно сдавать жилье сроком до одного года. В случае необходимости договор можно продлить.

Как правило, процесс аренды квартиры начинается с поиска подходящего варианта. Его можно найти через знакомых либо в газетах и журналах, рекламирующих сдаваемое жилье.

И так вы нашли квартиру или комнату, которая устраивает вас и доступна по цене. Однако, собственники жилья - наймодатели, не спешите вселять посторонних, а граждане, желающие снять жилье – наниматели, вселяться и передавать деньги!!!

Для начала, запомните несложные, но необходимые правила. Они важны как для наймодателя, так и нанимателя.

Существует универсальное правило для тех и других, а именно, всегда требуйте предъявления документа, удостоверяющего личность, им по законодательству может быть паспорт, удостоверение личности и др. После того, как проверены документы, удостоверяющие личность, нанимателю надо потребовать от хозяина предъявить Вам документы, подтверждающие то, что он действительно собственник сдаваемого жилья. А именно, документ, подтверждающий право собственности наймодателя на это жилое помещение. В Российской Федерации документами, подтверждающими право собственности на жилье, являются: договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, пожизненного содержания с иждивением, свидетельство о праве на наследство и другие. Обратите особое внимание на то, что указанные документы, на основании которых лицо владеет жильем, должны быть зарегистрированными в уполномоченном государственном органе. При регистрации к вышеуказанным документам подшивается "Свидетельство о государственной регистрации".

Если жилое помещение сдает не собственник, а уполномоченное лицо, то оно должно иметь доверенность от собственника на совершение действий по сдаче в наем жилья. В таких случаях сверьте данные его паспорта с данными указанными в доверенности.

Обратите внимание на такой немаловажный документ, как справка о регистрации граждан (справку по Форме-9), в выбранном Вами жилье. В изучении этого документа действительно есть необходимость! Из этой справки вы узнаете, кто зарегистрирован в квартире или комнате, т.е. имеет право проживания в ней. Так в соответствии со статьей 292 Гражданского кодекса РФ «Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством». Более того, пункт 3 этой статьи предоставляет указанным лицам право требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. Заметьте, любое вселение совершеннолетних граждан в жилое помещение может быть произведено только с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи собственника. Указанное правило закреплено статьей 54 Жилищного кодекса РСФСР. И так, представьте ситуацию, Вы оплатили собственнику найм жилья и вселились. А тут, как снег на голову, приезжают, например, с курорта, его жена и дети, зарегистрированные в этом помещении и не знающие о том, что квартира сдана. Проблем в этом случае не избежать, а деньги, скорее всего, вернуть будет сложно. Таким образом, от совершеннолетних граждан, в том числе не являющихся собственниками, но имеющих право проживания в сдаваемом жилье, вам необходимо получить согласие на вселение и проживание.
И так вы, как будущий наниматель жилого помещения, изучили указанные документы, заручились письменным согласием членов семьи собственника о сдаче в наем этого жилья, что же дальше? После этого необходимо составить договор найма жилого помещения. Этому документу надо уделить особое внимание, как наймодателю (собственнику помещения), так и нанимателю! Договор найма - документ, который будет регулировать ваши правоотношения. Статья 674 ГК РФ предусматривает заключение договора найма только в письменной форме.

В договоре найма обязательно должны быть указаны условия о сроках найма, размере оплаты помещения и сроках ее внесения. Желательно в договоре указать паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также количество граждан, которые будут проживать в сдаваемом помещении. Рассмотрим более подробно условия договора найма жилого помещения. В соответствии со статьей 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник этого помещения, обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за определенную плату во владение и пользование для проживания в нем. Таким образом, в договоре предоставляемое жилое помещение должно быть четко определено, например комната или квартира, а также должен быть указан адрес. Вы должны знать, что сдаете или снимаете.

Условие о размере платы за жилое помещение и сроках ее внесения устанавливается в договоре найма. Уважаемые стороны договора, условия о предоставлении жилья наймодателем и его оплате нанимателем должны исполняться в установленный договором срок. Так, статья 678 ГК РФ обязывает нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение и обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии. Однако встречаются случаи, когда несвоевременно вносится плата, уничтожаются или портятся переданные вещи. В таком случае, чтобы наймодатель не «кусал себе локти», желательно установить в договоре ответственность нанимателя. Например, в случае, не внесения нанимателем платы в оговоренный срок наниматель уплачивает наймодателю штраф, либо наймодатель вправе расторгнуть договор найма.

На передаваемые вещи составьте опись, которую подпишет наниматель. Опись необходима во избежание лишних проблем. В случае повреждения или уничтожения какой-либо вещи наниматель несет ответственность в соответствии с гражданским законодательством, т.е. на наго возлагается обязанность возместить причиненный наймодателю вред.

Однако это не все. Если в квартире или комнате есть телефон, наймодателю следует задуматься о счетах за междугородные и международные разговоры. В Санкт-Петербурге пока не введена повременная оплата местных телефонных разговоров и в настоящее время абонентская плата ограничивается строго определенной суммой. Мы в своей практике часто сталкиваемся с такой проблемой, когда наймодателю приходили очень крупные счета. Самый крупный счет, с которым приходилось сталкиваться – 26000 рублей, заметьте эту сумму наниматель «проговорил» за одну неделю. В таких случаях наниматель либо скрывался, либо отказывался платить, в виду отсутствия средств. Чтобы избежать подобных казусов, наймодателю надо явиться в телефонный узел и написать заявление о запрещении доступа к междугородной и международной связи.

И так, наймодатель и наниматель договорились по основным пунктам договора найма, телефону и передаваемым вещам. Дело остается за малым, вам надо подписать акт приема-предачи жилого помещения, передать ключи нанимателю и составить расписку о получении от нанимателя платы за жилье. Расписка должна составляться каждый раз, когда происходит оплата снимаемого помещения. Акт приема-передачи жилого помещения подтверждает факт передачи имущества, как нанимателю, так при освобождении жилья и передаче его наймодателю.

Найм жилья процесс, требующий к себе особого отношения, и к нему следует подходить со всей серьезностью и тщательностью.