LEFT SIDEBAR PAGE

Аренда квартир в Москве классически осуществляется по следующим правилам:

1) Приём заявок по телефону, по электронному адресу или на сайте;
2) Обязательно выездные агенты;
3) Оплата комиссионного вознаграждения осуществляется только по факту заселения.

Если Вас приглашают приехать в офис и заранее заключить договор (обычно цена за такие услуги колеблется от 50$ до 150$), Вы попали в «Лохотрон»! Осторожно! В лучшем случае, Вам будут в течение месяца диктовать варианты квартир в том районе, где Вы заказывали. В худшем предложат разовую распечатку, в которой непосвящённому человеку очень трудно разобраться.

95% владельцев жилья в Москве предпочитают сдавать жильё через агентство (это обоюдовыгодное сотрудничество, так как агентство получает возможность сдать квартируи заработать комиссионное вознаграждение; хозяин квартиры получает возможность, не потратившись ни на рекламу, ни на услуги агентству, рассмотреть тех клиентов, на которых он рассчитывает, и получить договор, в котором предусмотрены все правила игры при проживании, вплоть до форс-мажорных обстоятельств).
Поэтому звонки от частных лиц, как правило (те же 95%), воспринимаются негативно. Самым упорным удаётся что-то найти из этих распечаток и кого-то убедить рассмотреть свою кандидатуру в качестве клиента, но таких единицы.

Каждый должен выполнять свою работу (сапожник – свою, мы – свою…). Мы не агитируем. Можете прогуляться в «Лохотрон» и убедиться в правоте наших слов.

Итак, Вы решили снять жильё (комнату, квартиру, загородный дом, офис). Какие Ваши действия?

В первую очередь Вы будете обращаться к специалистам, доказавшим свою профессиональную состоятельность – по рекомендации сотрудников, друзей и т.д. ЭТО ПРАВИЛЬНОЕ РЕШЕНИЕ!

Конечно, в силу небольшого опыта работы, многие неплохие агентства выпадают из этого круга фирм, которых могут порекомендовать. Поэтому Ваш звонок в агентство (повторяем!) должен начинаться с вопросов: по какой схеме работаете? У вас выездные агенты? Комиссионные получаете только после заселения? Если Вас начнут активно приглашать в офис – попрощайтесь! Если Вам ответили утвердительно на эти вопросы, то оставляйте заявку. Район поиска, предмет поиска (комната, квартира и т.д.), сколько комнат (изолированные, смежные), удалённость от метро, наличие мебели и т.д. Подробно опишите все свои пожелания по жилью.

Со стороны агентства Вам будут заданы вопросы такого характера:

• Кто будет проживать?
• Место прописки?
• Сфера деятельности?
• Возраст?
• Национальность?

Эту информацию требует от нас хозяин квартиры (юридически правильно называть «наймодатель»). Поэтому, не воспринимайте эти вопросы, как нетактичное желание проявить любопытство. Вы можете выразить просьбу, чтобы по Вашей заявке работали индивидуально (только 1 агент). ЭТО ВАШЕ ПРАВО!

Хоть и утверждают, что АРЕНДА не терпит суеты, но если агент, работающий с Вами, не активно подыскивает варианты для Вас, то Вы вправе попросить поменять агента. Если Вас не устроит качество работы и второго агента, то надо менять агентство!

Агенты, работающие с Вами, должны быть предельно вежливы и всегда готовыми к диалогу – «без перерывов на обед и здоровый сон» (как принято в сфере обслуживания). Тем более, что слава находит своего героя, и добрая молва распространяется быстро. Отзывы об отлично проведённой сделке привлекают новых клиентов. Агентство разделяет успех каждого сотрудника и точно так же делит неудачи. Каждое агентство дорожит своей репутацией.

Вы нашли нормального агента. – Поздравляем! Он нашёл для Вас подходящий по описанию вариант. Какие дальнейшие действия?
Вы договариваетесь с агентом на просмотр приглянувшегося Вам варианта. Как правило, встреча назначается в центре зала метро или около известного всем объекта рядом с нужным домом, либо около подъезда. Аренда квартир в Москве живёт по правилам, которые трудно изменить.
Просмотр должен осуществляться в присутствии хозяина, за исключением случая, когда у агента ключи от квартиры (есть и такая форма сотрудничества между владельцем квартир и агентствами).

Если Вас всё устраивает в этой, допустим, квартире, и Вы подошли хозяевам (они рады именно Вас заселить), то договаривайтесь о подписании договора на аренду. Это может сразу произойти на квартире (при условии, что на руках у Вас вся сумма, необходимая при подписании договора, документы, и, соответственно, у хозяина с собой все правоустанавливающие документы на жильё).

Агент, сопровождающий Вас на показ, должен иметь при себе документ, удостоверяющий его личность (паспорт, военный билет и т.д.), копию свидетельства о регистрации агентства, интересы которого он представляет, и доверенность от фирмы с синими печатями.

Существуют следующие правила в аренде по Москве:

1. Оплата за аренду осуществляется за 1 месяц вперёд.
2. 95% хозяев в Москве помимо оплаты за первый месяц на момент подписания договора требуют залог (страховой депозит), который является гарантией оплаты Арендатором последнего месяца проживания. В случае не нарушения Арендатором своих условий и обязательств, данная сумма возвращается в момент расторжения договора, когда будет проверено состояние квартиры (не нанесён ли намеренный ущерб, нет ли счетов по телефону и т.д.). Если всё в порядке, залог возвращается клиенту до 1 цента (это условие прописано в договоре). Размер залога назначает хозяин квартиры, но как правило он составляет 100% от арендной ставки.
3. Третья сумма выплачивается агентству. Классически – это 100% от арендной ставки. Но нет правил без исключений! Корпоративным клиентам, клиентам, обратившимся по рекомендации, клиентам, заключившим сделку с первого просмотра, военнослужащим, молодым семьям, пенсионерам предоставляются скидки, размер которых определяется руководством агентства.

Какие документы должны быть у Наймодателя на момент заключения сделки?

1. В настоящее время в Москве сдаются в аренду три основных вида жилья:
• Муниципальное (государственное жильё);
• Приватизированное жильё;
• Частное жильё, приобретённое на вторичном рынке по договорам купли-продажи, дарения, наследования, мены (обмен частного жилья).

Их владельцы предоставляют для заключения договора аренды следующие документы:

Муниципальное жильё
Живущие в нём граждане являются нанимателями жилья у государства через РЭУ (ЖЭУ). Для сдачи его в аренду нужно разрешение РЭУ и районного (городского) бюро обмена и поднайма. Распоряжаться этим жильём может ответственный квартиросъёмщик. Именно он заключает договор аренды.

Для подтверждения того, что арендодатель является ответственным квартиросъёмщиком, он предоставляет:

• Паспорт с пропиской в данной квартире (проверяется постранично!);
• Книжки об оплате коммунальных услуг с написанными на них Ф.И.О. ответственного квартиросъёмщика;
• Копию финансового лицевого счёта;
• Выписку из домовой книги;
• Письменное согласие всех взрослых (совершеннолетних) членов семьи, прописанных в данной квартире.

Приватизированное жильё
Это частное жильё. Его владелец предоставляет:
• Паспорт (не обязательно с пропиской в данной квартире; постранично проверить!);
• Свидетельство о праве собственности на жилище. Только оригинал! розового цвета на гербовой бумаге без печатей и с одной подписью внизу. (Может встретиться дубликат: цвета морской волны, в правом верхнем углу напечатано «Дубликат».) До 2 июня 1993 года свидетельства имели другую форму (жильё тогда выкупалось);
• Письменное согласие совладельцев на сдачу в аренду данной квартиры.

Частное жильё, приобретённое по нотариальным договорам
Его владелец предоставляет:
• Паспорт (не обязательно с пропиской в данной квартире; постранично проверить!);
• Оригинал нотариального договора на приобретение жилья, заверенный в Департаменте муниципального жилья г.Москвы;
• Договор передачи жилья, подписанный в РЭУ;
• Письменное согласие всех совладельцев квартиры. (Договора аренды частного жилья должны быть заверены в РЭУ и зарегистрированы в налоговой инспекции).
Чтобы убедиться, что предоставленные документы не фальшивые, нужно рекомендовать всем арендаторам дополнительно проверить их в паспортном столе РЭУ (вместе с хозяином). В случае категорического отказа хозяина от проверки рекомендовать клиенту отказаться от аренды данной квартиры. При согласии обеих сторон произвести проверку, следует составить договор аренды с частичной (залоговой) оплатой (примерно треть арендной платы) и условиями окончательного расчёта и передачи ключей.
Если клиенты отказываются от дополнительной проверки, это следует отметить в договоре, как и перечислить все предъявленные документы.
Все представленные документы предъявлять клиенту и показывать, что именно в них проверяется!

Если владелец жилья отсутствует, то сдать его в аренду может другой человек по нотариальной доверенности. Он должен предъявить паспорт и доверенность (оригинал), а клиент подтвердить согласие снять квартиру по доверенности (письменно, в договоре: «Арендатор Иванов И.И. согласен снять данную квартиру по доверенности №………. от ……… , выданной на имя ………….. » ).

При отсутствии тех или иных документов во всех спорных ситуациях решение об аренде принимает клиент и берёт на себя всю ответственность.

2. Арендатор для аренды жилья должен иметь при себе:
• Паспорт с пропиской (или загранпаспорт, или военный билет, если не возражает арендодатель);
• Деньги;
• Для иногородних – временную регистрацию или временную прописку;
• Для иностранцев – постоянную или многоразовую визу, временную прописку;
• Гарантийное письмо с места работы (не обязательно);
• Представители фирм – доверенность от фирмы.
3. Договор аренды составляется между Арендодателем и Арендатором (а правильно сказать, юридическим языком, Наймодателем и Нанимателем) и содержит все их взаимные договорённости, чётко расписанные по датам и суммам. При оплате по договору одной и более месячных арендных плат, арендодатель обязан передать арендатору ключи от квартиры.

Договор аренды составляется строго по предъявленным документам, их номера и даты выдачи заносятся в пункт «Дополнительные условия ».
Наиболее спорные моменты:
• Срок аренды ( в среднем 6 месяцев );
• Предоплата ( 2-3 месяца );
• Оплата международных и междугородних телефонных переговоров ( варианты; залог за телефон в размере одной месячной арендной платы, который возвращается в течение месяца после окончания срока аренды и оплаты всех счетов; отключение на АТС служб «07» и «08»; экспресс-счёт);
• Оплата коммунальных услуг, газа, телефона, электроэнергии (по закону их оплачивает арендодатель, на деле – как договорятся арендодатель с арендатором).

Аренда квартир - серьезный вопрос, отнеситесь к нему ответственно.