LEFT SIDEBAR PAGE

Ежегодно в Москве сдаются в аренду порядка 140-160 тысяч квартир, что составляет порядка 4% всех зарегистрированных квартир. В среднем квартиры арендуют на полгода, а это уже 300 тыс. сделок в год. По приблизительным расчетам, совокупный объем рынка превышает 1 млрд долл. в год (десятая часть городского бюджета). Причем спрос, а с ним и арендные ставки, уже который год растет наравне с общим спросом на рынке недвижимости.

Сентябрь-октябрь считаются сезоном устойчивого роста арендных ставок, вызванного увеличением спроса на жилье. Спрос растет в основном за счет учащихся и студентов, приезжающих в столицу на обучение, а также за счет иногородних граждан, приезжающих на заработки во время максимальной активности рынка труда. Так, после летней стагнации сентябрьский рост ставок составил 1,4%, в октябре ставки выросли еще на 1,1%.

Традиционно наиболее востребованными являются однокомнатные квартиры, спрос на которые в октябре рос наиболее высокими темпами. Доля однокомнатных квартир в общей структуре спроса составляла 68%, тогда как предложение в этом сегменте рынка не превышает 24%, двухкомнатных квартир - 23% против 35%, трехкомнатных – 7% против 34%, четырехкомнатных – 2% против 7%.

Арендодатели однокомнатных квартир пользуются сложившейся диспропорцией, повышая арендные ставки, тщательно выбирая арендаторов. В результате ставка аренды однокомнатной квартиры начинается от $350, причем за эти деньги потребители получают квартиру, расположенную на окраине города в панельном доме, с минимальным косметическим ремонтом.

В среднем разница арендных ставок одно и двухкомнатных квартир составляет чуть более 20%. Так, увеличив бюджет до $450 в месяц, арендатор без длительных поисков может найти двухкомнатную квартиру такого же качества. Сложившаяся ситуация является следствием рыночной диспропорции спроса и предложения для двух и трехкомнатных квартир.

Одним из важнейших факторов, определяющих арендные ставки, является местоположение квартиры. Арендодатели ищут квартиру в определенном районе, вблизи места работы, учебы. При составлении рейтинга районов Москвы по стоимости аренды использовался усредненный показатель - $1 за 1 кв.м. арендуемой квартиры в месяц, который позволил учесть абсолютно все предложения на рынке и достаточно точно выявить динамику развития за прошедший месяц.

Наиболее «дорогие» районы, пользующиеся спросом состоятельных арендаторов, - районы ЦАО. Тройка лидеров осталась та же, что и в сентябре: Арбат, Тверская, Якиманка. Средняя арендная ставка в районе Арбата в октябре составила $27,8 за 1 кв.м., за однокомнатную квартиру арендодатели просили в среднем $1 293, двухкомнатную – $2 118, трехкомнатную – $3 141.

Самое доступное жилье можно снять в районах за МКАД, являющихся частью города. Средняя ежемесячная арендная ставка 1 кв.м. жилья в районах Внуково, Южное Бутово, Северный, Куркино, Бирюлево Восточное составляет $10 за 1 кв.м. Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в этих районах - $411 в месяц, двухкомнатной – $594, трехкомнатной – $845.

Наиболее заметный рост арендных ставок был отмечен в следующих районах: Восточное Измайлово - рост на 6,0%, Мещанский - на 5,4%, Алексеевский – на 5,0%, Текстильщики – на 4,9%, Кузьминки – на 4,5%. Потеряли в ценах следующие районы: Ломоносовский -2,7%, Южное Медведково -2,4%, Бутырский -2,3%, Останкинский -2,1%, Черемушки -2,0%.

Что касается прогноза развития рынка в ноябре, то вероятнее всего рост цен будет не столь значительным: 0,7-0,8%. Во всяком случае, видимых предпосылок как для ускоренного роста, так и для снижения уровня арендных ставок пока не наблюдается.

Классификация рынка аренды жилья

Рынок аренды жилья в Москве очень разнообразен: арендные ставки на квартиры одинаковой площади разняться в несколько раз. Представленный на рынке ассортимент достаточно велик, чтобы удовлетворить любые вкусы. В целом, все предлагаемые на рынке квартиры условно делятся на 3 класса: жилье класса стандарт, бизнес-класса и элитное жилье. Однако эксперты рынка по-разному осуществляют разграничение, так как единых критериев классификации, применяемых всеми участниками рынка, пока, к сожалению, нет. Четкую грань между классом стандарт и бизнес-классом, бизнес-классом и элитным жильем часто определить довольно сложно. Несмотря на это, большинство профессиональных участников рынка, классифицирует данный класс недвижимости следующим образом:

Квартиры класса «Стандарт»

Жилье низшего класса, называемое еще жильем эконом-класса, представляет большую часть прелагаемых на рынке квартир, по различным оценкам, до 70-80%. Это обычно многоквартирные типовые дома. Самые дешевые квартиры данного класса находятся в старых панельных пятиэтажках. Площадь квартир такого уровня варьируется от 30 кв.м в однокомнатной квартире до 75 кв.м (четырехкомнатная). Большинство квартир сдаются с минимальным набором старой мебели. Как правило, перед сдачей в аренду хозяева, пытаясь «освежить» сдаваемую квартиру, делают минимальный косметический ремонт, который можно охарактеризовать как восстановление прежнего состояния помещений без проведения работ по смене видов отделки. Этот комплекс работ включает в себя переклейку обоев, перекраску потолков, окраску окон, дверей, плинтусов и наличников, а также шлифовку паркетных полов и покрытие их лаком. Площадка под автостоянку при строительстве домов класса «стандарт» не предусматривалась, поэтому все возможное пространство двора обычно заставляется припаркованными машинами соседей…

К эконом-классу также можно отнести квартиры, которые сдаются в монолитных многоэтажных зданиях без собственной инфраструктуры с количеством квартир от 100 до 400. Большинство монолитных новостроек находится в Западном, Северо-Западном и Юго-Западном округах.

Что касается стоимости жилья класса «стандарт», то по итогам октября меблированную квартиру со «средним» косметическим ремонтом можно было арендовать по следующим ставкам: однокомнатную – от $350 в месяц (в среднем за $450-500), двухкомнатную и трехкомнатную – от $500 и $650 соответственно. Более качественные квартиры предлагались дороже $2500 (цена многокомнатной квартиры в центре города).

Квартиры класса «Бизнес»

Квартиры данного класса по большей части расположены вблизи основных транспортных магистралей, или недалеко от центральной части города. Причем цена напрямую зависит и от места расположения дома.

Ремонт квартиры данного класса подразумевает восстановление, изменение и улучшение строительных конструкций, замену коммуникаций. Работы обычно ведутся с использованием современных технологий, строительных и отделочных материалов высокого качества. Иногда ремонт может включать перепланировку помещения. Затраты в данном случае значительно выше, чем затраты на косметический ремонт квартиры. Для меблировки квартиры обычно приобретается новая качественная мебель.

Из объектов инфраструктуры в доме иногда предусмотрены подземная автостоянка, магазин, парикмахерская, тренажерный зал. Как правило, дом охраняется, причем это не просто шлагбаум или пост на въезде во двор, но и видеонаблюдение на территории и в подъездах.

Арендные ставки на однокомнатные квартиры данного класса начинаются от $1300, в центральной части города достаточно трудно найти квартиру дешевле $2500. Средняя цена аренды в центре колеблется от $4000 до $4500.

Квартиры класса «Элит»

Долгое время элитное жилье определялось не качественными параметрами квартиры, а ее ценой (ставкой арендной платы). Сейчас же элитное жилье, помимо высокой стоимости аренды, большой площади квартиры, высоких потолков, характеризует ряд других факторов.

Во-первых, очень важным является месторасположение элитного дома. Такое жилье находится в пределах Садового кольца: Арбат, Остоженка, Тверская, Патриаршие пруды. Также элитный дом может находиться в исторических частях Москвы реже просто в экологически чистом районе (например, в парковой зоне).

Во-вторых, у элитных домов имеется большая огороженная территория, и, даже если внутренний двор не очень велик (что часто бывает в центре города), обустроен он будет на достойном уровне. Территория охраняется обычно специализированными охранными агентствами.

К обязательным объектам инфраструктуры следует отнести наличие следующих объектов: охраняемая подземная парковка, тренажерный зал, солярий, бассейн, салон красоты, магазин, кафе и др.

Одной очень важной отличительной чертой элитного дома является его «клубный» статус - в доме насчитывается не более 30-40 квартир. Большое значение придается социальной среде. Происходит строгий отбор жильцов, кандидатура нового жильца согласовывается со всеми жителями дома, что позволяет создавать определенное социальное окружение в доме.

Также обязательной нормой является наличие автономного инженерного оборудования – собственной электростанции, тепло- и водоснабжения, пожарной службы, обеспечивающей комфортное проживание в любое время года. Наконец, не обойтись без эксклюзивного ремонта, который подразумевает разработку и воплощение неповторимого индивидуального интерьера.

Арендная ставка элитной однокомнатной квартиры начинается с $6 тыс. в месяц. Что касается максимального размера ставки, то верхнюю границу определить достаточно сложно, все зависит от желания арендодателя и возможностей арендатора. Ежемесячные арендные ставки иногда превышают $30 тыс.

В среднем арендная ставка на элитные квартиры составляет $9-10 тыс. Общий объем предложения квартир столь высокого качества в структуре всех предлагаемых в аренду квартир минимален. Тем не менее, инвесторов все больше и больше привлекает именно этот сектор, в связи с чем, на рынке наблюдается тенденция к увеличению числа элитных квартир, что в будущем позволит им играть более значимую роль на рынке аренды жилой недвижимости Москвы.